講師介紹

王 晨 龍

• 北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心法律碩士

• 北京大成律師事務(wù)所合伙人

• 8年以上法律工作經(jīng)驗

• 擅長房地產(chǎn)、投資并購、知識產(chǎn)權(quán)和民事訴訟及仲裁等領(lǐng)域

課程亮點

1. 以案說法，深入淺出：依托講師豐富的房產(chǎn)交易案件處置經(jīng)驗，結(jié)合大量實務(wù)案例，通過“案例講解+案例評析”的方式，深入淺出解析二手房交易中的法律風(fēng)險及其防范措施。

2. 條理分明，落地實戰(zhàn)：聚焦二手房交易中的法律風(fēng)險，立足全流程剖析二手房交易中的法律風(fēng)險，全程突出干貨，為二手房交易指點迷津。

你將獲得

1. 梳理交易流程：系統(tǒng)梳理二手房交易九個流程，并基于全流程講解法律風(fēng)險；

2. 厘清典型誤區(qū)：厘清定金VS訂金區(qū)別、房屋權(quán)屬核驗、租戶優(yōu)先購買權(quán)、交易避稅、戶口遷移等方面的典型誤區(qū)；

3. 掌握實戰(zhàn)方法：結(jié)合大量案例抽絲剝繭剖析二手房交易各流程中的法律風(fēng)險，并提供核驗相關(guān)信息要素、明確流程、協(xié)商、合同約定、訴訟等切實有效的防范方法，頗具實戰(zhàn)指導(dǎo)意義。

課程內(nèi)容

1. 明確二手房交易的流程

看房 → 房屋權(quán)屬核驗 → 簽約 → 網(wǎng)簽備案 → 支付首付 → （貸款） → 過戶 → 交房 → （遷出戶口）

本課程將基于二手房交易的各個流程，分別剖析法律風(fēng)險的防范措施。

2. 看房過程中的法律風(fēng)險的識別與防范

結(jié)合典型案例解析看房中常見的法律風(fēng)險及其防范措施

• 為避免承擔(dān)不利法律后果，務(wù)必看到所欲購買房屋后再簽訂《房屋買賣合同》；

• 高度警惕中介的虛假承諾，仔細(xì)辨認(rèn)并咨詢相關(guān)人士，避免后續(xù)程序無法進(jìn)行而導(dǎo)致?lián)p失；

• 區(qū)分訂金、定金、預(yù)付款的區(qū)別：定金作為履約的保證不能超過總房價的20%，超出部分只能作為首付款；而訂金與預(yù)付款不具備擔(dān)保性質(zhì)。

• 支付定金的注意事項：數(shù)額不宜過高；務(wù)必先看房屋所有權(quán)證，再把定金交給房屋所有權(quán)上登記的個人，并由權(quán)利人在定金合同上簽字。

3. 房屋權(quán)屬核驗過程中的法律風(fēng)險

了解北京市房屋權(quán)屬核驗的相關(guān)規(guī)定，歸納房源核驗信息的內(nèi)容：

• 房屋所有權(quán)證號/不動產(chǎn)權(quán)證書號、權(quán)利人是否與房屋登記簿/不動產(chǎn)登記簿或權(quán)屬檔案等不動產(chǎn)登記資料記載的信息、系統(tǒng)信息不一致；

• 房屋是否存在查封、異議登記、抵押等限制性交易信息；

• 房屋登記簿/不動產(chǎn)登記簿或權(quán)屬檔案等不動產(chǎn)登記資料記載的該房屋坐落、建筑面積、規(guī)劃用途等基本信息。

對上述信息內(nèi)容仔細(xì)核對，如有異議，及時向售房人提出，務(wù)必購買核驗后的房屋。

4. 簽約過程中的法律風(fēng)險

• 簽約主體風(fēng)險的識別與防范：若售房人已婚，須兩個人同時在場或有另一方公證授權(quán)；若售房人是老人，須見到售房人本人，若兩位老人一方過世，應(yīng)確保房屋過戶到在世老人名下；

• 五種不同類型簽約標(biāo)的風(fēng)險識別與防范

學(xué)區(qū)房：須提前核實相關(guān)入學(xué)政策及房屋入學(xué)指標(biāo)使用情況，將購買學(xué)區(qū)房這一特殊目的寫入合同，并約定合同目的不能實現(xiàn)時購房人有權(quán)要求解除合同并要求賠償房屋差價損失；

央產(chǎn)房：確保已辦理上市手續(xù)；

抵押房：謹(jǐn)慎購買，妥善簽訂合同并督促賣方解除抵押；

抵債房：存在價格明顯過低、合同多數(shù)條款空白、買房人未看過涉案房屋等顯失公平等情形，買賣合同可予以撤銷；

在租房：購房時核查租賃合同期限、主體等信息，要求租戶出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明書等。

5. 網(wǎng)簽過程中的法律風(fēng)險

結(jié)合案例解析網(wǎng)簽價格與成交價格不一致引發(fā)爭議中，出于避稅目的導(dǎo)致網(wǎng)簽價格過低，將被稅務(wù)機關(guān)予以雙向處罰，但對雙方簽訂和履行買賣合同的民事行為效力無影響。

6. 支付首付過程中的法律風(fēng)險

“交易結(jié)算資金專用存款賬戶”四種資金監(jiān)管形式：

• 賣方房屋未設(shè)定抵押，買房人一次性全額付款；

• 賣方房屋未設(shè)定抵押，買房人抵押貸款；

• 賣方房屋已設(shè)定抵押，買房人一次性全額付款；

• 賣方房屋已設(shè)定抵押，買房人抵押貸款。

其中第三種情形下，通常由中介方和買方，會同賣方共同到賣方貸款銀行辦理提前還貸，再去房管局解除抵押，此做法仍存在賣方解押后不配合房地產(chǎn)過戶的交易風(fēng)險。

7. 貸款過程中的法律風(fēng)險

簽約前考察房屋房齡、了解購房人貸款評級等，防范可能出現(xiàn)因無法批貸或批貸金額不足導(dǎo)致重大損失；

貸款面簽前將流程核實清楚，避免反復(fù)面簽導(dǎo)致售房人不再配合的情況發(fā)生。

8. 過戶過程中的法律風(fēng)險

結(jié)合案例說明房價過快上漲賣方不配合過戶情形下，買賣雙方先協(xié)商解決，協(xié)商不成買方通過法律訴訟要求賣方履行過戶手續(xù)。

9. 交房過程中的法律風(fēng)險

交接前核查是否存在水電、煤氣和取暖等公共事業(yè)費大額欠繳情況，可預(yù)留一部分購房款在交房后支付或在過戶前先進(jìn)行房屋交接。

10. 售房人遷出戶口過程中的法律風(fēng)險

涉及戶口遷出問題可以通過約定違約后果來督促賣方積極履行戶口遷出義務(wù)。

適合人群

理財經(jīng)理、理財顧問、各類持證人：掌握二手房交易中的法律風(fēng)險防范方法，為提升對相關(guān)客戶的服務(wù)水平夯實基礎(chǔ)。

有二手房交易需求的理財客戶：掌握二手房交易中尤其是購房人的法律風(fēng)險防范措施，減少風(fēng)險隱患。