講師介紹

楊 建 榮

• 蘇州大學(xué)法學(xué)碩士

• 北京某融資擔(dān)保有限公司總經(jīng)理

• 北京那融律師事務(wù)所主任

課程亮點(diǎn)

1、邏輯清晰：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)原因以及規(guī)避手段，課程邏輯清晰，結(jié)構(gòu)合理。

2、分析透徹：老師作為一個(gè)有豐富經(jīng)驗(yàn)的律師，對(duì)問題的分析直達(dá)根本，有一種頓悟的感覺。

你將獲得

1、購買法拍房的常見風(fēng)險(xiǎn)

2、購買法拍房規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方式

3、對(duì)待法拍房中介要謹(jǐn)慎，圈套較多

課程內(nèi)容

本節(jié)課程是整個(gè)課程的核心部分，重點(diǎn)講解購買法拍房存在的風(fēng)險(xiǎn)以及應(yīng)對(duì)方法，以下會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方法進(jìn)行詳細(xì)的介紹。

一、競拍失敗風(fēng)險(xiǎn)

競拍失敗也是一種風(fēng)險(xiǎn)？

首先，購買法拍房會(huì)占用保證金，一旦競拍失敗，保證金占用成本較高，因?yàn)榉ㄅ姆颗馁u是在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上進(jìn)行的，由于銀行限額問題，參與競拍者都會(huì)提前將保證金存入賬戶，占用時(shí)間較長，如果是高價(jià)房產(chǎn)，成本極高。

其次，機(jī)會(huì)成本，一旦決定對(duì)某一房產(chǎn)進(jìn)行競拍就很少有精力關(guān)注其他房產(chǎn)，資金問題，限購問題，時(shí)間問題都會(huì)涉及。

再次，心理挫敗感，在對(duì)競拍房產(chǎn)進(jìn)行選擇時(shí)，一定會(huì)傾注心血，一旦決定競拍會(huì)對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)生情感，競拍失敗帶來的心理挫敗感，不能忽視。

怎樣規(guī)避？

1. 提前了解二手房和法拍房市場(chǎng)行情；

2. 實(shí)地了解房屋環(huán)境，戶型和裝修等情況；

3. 對(duì)房屋成交大概價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)，制定競拍方案。

二、費(fèi)用超預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)費(fèi)，取暖費(fèi)，水電氣費(fèi)，稅的問題

尤其高端物業(yè)的費(fèi)用較高，如果沒有提前了解費(fèi)用情況會(huì)導(dǎo)致費(fèi)用超預(yù)算的情況出現(xiàn)。

在進(jìn)行競拍時(shí)，如果沒有仔細(xì)看公告，稅如果需要買方全額承擔(dān)的話也會(huì)導(dǎo)致費(fèi)用超預(yù)算情況出現(xiàn)。

如果只是超出預(yù)算較少金額進(jìn)行補(bǔ)足即可，但是如果金額巨大，非?？赡軐?dǎo)致競拍后違約。

規(guī)避方法：

提前進(jìn)行調(diào)查，通過物業(yè)等服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)費(fèi)用情況進(jìn)行摸底；

查詢當(dāng)?shù)卣?，如兩限房，?jīng)濟(jì)適用房等特殊房產(chǎn)有相關(guān)的房地產(chǎn)政策，一定要提前確認(rèn)。

三、過戶風(fēng)險(xiǎn)

最重要的就是限購問題，外地法院拍賣本地房產(chǎn)不限購這一條僅在個(gè)別時(shí)候，個(gè)別地區(qū)有效，一定要仔細(xì)閱讀公告，確認(rèn)購房資格后再進(jìn)行拍賣。

規(guī)避方法：

1. 提前了解所在城市限購政策，最好提前去有關(guān)窗口咨詢；

2. 自然人代理人問題，提前認(rèn)真研讀公告中關(guān)于代理人的規(guī)定，提前準(zhǔn)備資料。

四、悔拍風(fēng)險(xiǎn)，悔拍的后果

1. 交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產(chǎn)生的費(fèi)用損失、彌補(bǔ)重新拍賣價(jià)款低于原始拍賣價(jià)款的差價(jià)、沖抵本案被執(zhí)行人的債務(wù)及與拍賣相關(guān)的被執(zhí)行人的債務(wù)。

2. 悔拍后重新拍賣的，原買受人不得參加競買。重新拍賣的成交價(jià)低于原拍賣價(jià)款的，該差價(jià)與原拍賣傭金及實(shí)際產(chǎn)生的費(fèi)用，一并由原買受人承擔(dān)，從原買受人預(yù)交的保證金中扣除?？鄢ＷC金數(shù)額不足的，由原買受人補(bǔ)交；拒不補(bǔ)交的，強(qiáng)制執(zhí)行。

3. 無正當(dāng)理由悔拍不排除對(duì)個(gè)人征信所造成不利后果。

規(guī)避方法：審慎參拍、專業(yè)化調(diào)查、有計(jì)劃出價(jià)，制定競拍方案。

適合人群

機(jī)構(gòu)客戶經(jīng)理：能夠拓展眼界，了解較為冷門的房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，為客戶提供更加全面的服務(wù)。

高凈值客戶：了解另類房產(chǎn)購買途徑，能夠?yàn)樽约旱奶峁└噙x擇。

有購房需求人群：為不滿足限購政策人群提供購房新途徑，為有購房需求者提供新選擇，選對(duì)了可以節(jié)約購房成本。