講師介紹

楊 建 榮

• 蘇州大學(xué)法學(xué)碩士

• 北京某融資擔(dān)保有限公司總經(jīng)理

• 北京那融律師事務(wù)所主任

課程亮點(diǎn)

1、邏輯清晰：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)原因以及規(guī)避手段，課程邏輯清晰，結(jié)構(gòu)合理。

2、分析透徹：老師作為一個(gè)有豐富經(jīng)驗(yàn)的律師，對(duì)問題的分析直達(dá)根本，有一種頓悟的感覺。

3、流程梳理：競(jìng)拍前準(zhǔn)備，競(jìng)拍中，競(jìng)拍后，老師一一進(jìn)行了梳理，流程清晰。

你將獲得

1、購(gòu)買法拍房的常見風(fēng)險(xiǎn)

2、購(gòu)買法拍房規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方式

3、法拍房購(gòu)買模擬演練

課程內(nèi)容

本節(jié)課程是整個(gè)課程的核心部分，重點(diǎn)講解購(gòu)買法拍房存在的風(fēng)險(xiǎn)以及應(yīng)對(duì)方法，以下會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方法進(jìn)行詳細(xì)的介紹。

一、騰房風(fēng)險(xiǎn)

騰房問題，可以說是法拍房購(gòu)買中遇到的最大的問題。

常見有房主賴著不走占房，還有第三方占房，第三方占房多為租賃方式。

規(guī)避方法：提前調(diào)查，詢問案件法官及法服機(jī)構(gòu)，了解房主配合度。

建議：

房主占房的，如果房主沒有其他住房，拍賣所得中會(huì)有一部分資金用來支付房主的租金，讓房主能夠有住所。無法院依據(jù)的，申請(qǐng)法院強(qiáng)制騰退、訴訟；

第三方占房的，有一些為一次性付清多年租金，可以調(diào)查租房合同真實(shí)性，采取訴訟、自力救濟(jì)、刑事報(bào)案、自訴等騰房。

二、租賃風(fēng)險(xiǎn)

有些房產(chǎn)存在真實(shí)的長(zhǎng)期租賃合同，競(jìng)拍成功后也無法入??；“買賣不破租賃”。

1. 抵押之前租賃的，租賃優(yōu)先；抵押登記之后租賃的，抵押優(yōu)先；租賃優(yōu)先時(shí)，帶租拍賣。

2. 租賃權(quán)與處置權(quán)不是一個(gè)概念，享有租賃權(quán)不能排除拍賣，即使適用“買賣不破租賃”，也應(yīng)帶租拍賣。

3. 判斷“買賣不破租賃”的關(guān)鍵點(diǎn)：租賃協(xié)議時(shí)間早于抵押、承租人實(shí)際占有、租金繳納符合常理（抵債的不適用）、租期和租金交納符合常理。

三、落戶風(fēng)險(xiǎn)

競(jìng)拍成功之后房租有戶口掛靠，無法落戶。

規(guī)避：拍賣之前調(diào)查，目前大多數(shù)派出所禁止無房本查詢戶口情況，法院執(zhí)行局不處理戶口問題。

可間接調(diào)查，看房主身份證地址、房主有無其他住房，是否配合遷戶等。

可以在拿到房產(chǎn)證以后到戶籍所在地的派出所進(jìn)行登記申請(qǐng)，之前房屋所占用戶口信息直接為空掛戶。

購(gòu)買法拍房模擬演練

1. 確定意向房屋

a.主要法拍平臺(tái)：京東拍賣、阿里拍賣、融E購(gòu)司法拍賣平臺(tái)、北京產(chǎn)權(quán)交易所司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)；

b.選房和調(diào)查。

按意愿篩選房屋：利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)篩選房屋，可以通過一些中介機(jī)構(gòu)的平臺(tái)看匯總信息，免去跨平臺(tái)看房的困擾；

實(shí)地看房、調(diào)查：認(rèn)真研討公告、查看房屋詳情；

委托第三方調(diào)查：網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，電話調(diào)查，實(shí)地調(diào)查。

2. 參與競(jìng)拍

a.報(bào)名參與競(jìng)拍后按網(wǎng)站提示繳納保證金；

b.開拍后也可以報(bào)名參拍；

c.注意各銀行向拍賣平臺(tái)轉(zhuǎn)賬的限額問題，建議提前繳納保證金，以免錯(cuò)過競(jìng)拍；

d.開拍后注意出價(jià)金額，避免烏龍；

e.保持冷靜，按競(jìng)拍方案出價(jià)，避免悔拍。

3. 拍賣成交及過戶

4. 收房

適合人群

機(jī)構(gòu)客戶經(jīng)理：能夠拓展眼界，了解較為冷門的房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，為客戶提供更加全面的服務(wù)。

高凈值客戶：了解另類房產(chǎn)購(gòu)買途徑，能夠?yàn)樽约旱奶峁└噙x擇。

有購(gòu)房需求人群：為不滿足限購(gòu)政策人群提供購(gòu)房新途徑，為有購(gòu)房需求者提供新選擇，選對(duì)了可以節(jié)約購(gòu)房成本。